Einführung
Der Kauf eines
Eigenheims ist bei den meisten Menschen mit einer grossen Angst verbunden, da
sie schlichtwegs zu wenig verstehen was eigentlich bei Vertragsabschluss
geschieht.
Aus eigener Erfahrung
mit meinen Eltern und Grosseltern, weiss ich welche Unsicherheiten entstehen
und darum möchte ich in diesem Artikel alles so erklären, wie ich es für meine
Familie tun würde.
Es geht hierbei nicht
darum dich zu einem Profi in Finanzfragen auszubilden, sondern nur darum dir
ein Grundverständnis zu vermitteln, welches dir in deiner Kommunikation mit
Banken, Anwälten und Finanzberatern helfen sollte die richtigen Fragen zu
stellen und die erhaltenen Antworten einer Bullshit-Überprüfung zu unterziehen.
Disclaimer: Dieser
Artikel stellt unter keinen Umständen eine Beratung dar, und alle darin
enthaltenenen Ratschläge sind einer rechtlichen-, sowie situationsangepassten
Überprüfung zu unterziehen, bevor sie angewandt werden dürfen.
In diesem Artikel
werde ich zuerst die Grundbegriffe erklären, die man beim Wohnungs-,
respektive, Hauskauf häufig antrifft. Danach erkläre ich was man beim aufnehmen
einer Hypotheke beachten muss, und zum Schluss werde ich ein paar
Strategietipps geben für den Umgang mit verschiedenen wirtschaftliche Lagen.
Was ist eine Hypotheke?
Beim Kauf eines
Eigenheims unterscheidet man zwischen Eigenmittel und Hypotheke.
Eigenmittel ist alles
"Geld", welches du selber angespart hast und nun in den Kauf steckst.
Die Hypotheke hingegen ist der Kredit, den du von der Bank erhältst um den
restlichen Teil bezahlen zu können.
Beispiel: Dein
gewünschtes Haus kostet 900'000 Fr., angespart hast du 300'000 Fr., daher
benötigst du eine Hypotheke im Wert von 600'000 Fr.
Im Gegensatz zu einem
normalen Kredit, ist es bei einer Hypotheke so, dass das Haus als Sicherheit
hinterlegt ist. Das bedeutet im Falle, dass du deine monatlichen Beträge nicht
mehr zahlst, hat die Bank das Recht, dein Haus zu verpfänden um sich so seine
Hypotheke zurückzuholen.
Erklärung zur Verpfändung
Wichtig zu wissen ist,
die Bank hat Anspruch auf den Betrag den sie dir ausleiht. Dabei ist es ihr
egal ob der Wert deines Eigenheims höher oder tiefer liegt als zum Zeitpunkt
des Vertragsabschlusses. Die 600'000 Fr. gehören ihr und wenn du nicht mehr
zahlst, hat sie das Recht dich zum Verkauf deine Heims zu zwingen.
Wie du dir vorstellen
kannst, ist so ein Prozedere nicht sehr wünschenswert, da dabei eine Menge Geld
verloren gehen kann, besonders wenn der Hauswert tiefer liegt als zuvor.
Beispiel: Nach 1 Jahr
hast du wegen deines Jobverlusts aufgehört zu zahlen, der Immobilienmarkt ist
gesunken und dein Haus hat nun nur noch einen Wert von 800'000 Fr.
Die Bank verpfändet
dein Haus nun für 800'000 Fr. und nimmt sich ihre 600'000 Fr. zurück. Du
hingegen erhältst nun nur noch den Rest von 200'000 Fr., somit hast du von den
300'000 Eigenkapital, die du im Jahr zuvor investiert hast ganze 100'000 Fr.
verloren.
Bemerkung zu den Eigenmitteln
Zu den Eigenmitteln
zählt nicht nur Bargeld, sondern alles was du besitzt, das du als Sicherheit
hinterlegen könntest. In der Praxis, zählen daher auch Vorsorgeguthaben,
Wertschriftendepots und Erbvorbezug dazu.
Warum ist der Begriff
"Eigenmittel" denn so wichtig? - Weil dies zur Berechnung der
Tragbarkeit verwendet wird. Mehr dazu im Abschnitt über TRAGBARKEIT.
Belehnung des Objekts
Grundsätzlich gilt in
der Schweiz, das Banken bis maximal 80% des Hauswerts als Hypotheke beitragen
dürfen. Daher müssen 20% an Eigenmitteln von dir mitgebracht werden und die
Hälfte davon darf nicht aus der 2. Säule (Pensionskasse) stammen.
Beispiel: Vom
Kaufpreis von 900'000 dürfte die Bank dir maximal 720'000 Fr. als Hypotheke
vergeben.
Deine Eigenmittel
müssten 280'000 Fr. betragen, wovon 140'000 Fr. nicht aus der Pensionskasse
stammen dürfen.
Erste und zweite Hypotheke
Als erste Hypotheke
bezeichnet man den Betrag bis zu 65% des Kaufobjekts.
Die restlichen 15%,
welche noch von der Bank finanziert werden dürften, nennt man die zweite
Hypotheke.
Das spezielle an der
2. Hypotheke ist, dass diese innert 15 Jahren oder bis spätestens zur
Pensionierung zurückgezahlt (amortisiert) werden muss.
Für die 1. Hypotheke gilt keine Rückzahlungsfrist. Diese könnte also auf "immer" behalten, respektive erneuert, werden.
Wie gelangst du zu einer Hypotheke?
In der Praxis spielt
sich der Prozess folgendermassen ab:
Du meldest dich bei
deiner Bank für einen Beratungstermin zur Eigenheimfinanzierung an. Dort wirst
du dann durch alles geführt.
Alternativ kannst du
ganz einfach online einen Hypotheken Rechner benutzen und dann ein
Onlineformular ausfüllen.
Ich empfehle in jedem
Fall die Online-Route , denn sie bereitet dich schon einmal auf ein weiteres
Gespräch vor und zeigt dir womöglich wann eine Finanzierung auf keinen Fall
möglich ist.
Falls der Online
Hypothekenrechner, kein zufriedenstellendes Resultat erziehlt, empfehle ich
trotzdem die persönliche Beratung, da nur dann sichergestellt werden kann, dass
alle relevanten Informationen vorhanden sind und berücksichtigt wurden.
Heutzutage gibt es
verschiedene Vergleichsportale, die einem bei der Suche nach einer geeignenten
Hypotheke helfen können.
Zu erwähnen ist
nämlich, dass viele Banken eine Einführungsaktion für erstmalige Wohnungskäufer
anbieten, dadurch lässt sich kurzzeitig doch eine Menge an Geld sparen.
Ebenfalls gibt es
ähnliche Aktionen für Leute, welche eine Hypotheke bei einer neuen Bank
verlängern wollen.
Hier einige Rechner,
die du ausprobieren könntest:
- link 1
- link 2
Bis jetzt sieht alles
wahrscheinlich gar nicht so kompliziert aus...
... schauen wir uns
nun mal an warum es kompliziert werden kann.
Hypothekarzins
Die Bank von welcher
du die Hypotheke erhältst, ist in der Regel keine Wohlfahrtsorganisation und
darum erwartest sie von dir eine Art Gegenleistung für den ausgeleihten Batzen.
Sie gewährt dir ein
Darlehen für eine Anzahl Jahre und erwartet dafür, dass du ihr einen
Hypothekarzins zahlst.
Anders gesagt, da eine
Hypotheke ein Kredit ist, musst du darauf Zinsen bezahlen.
Beispiel: Die Bank
überlässt dir den Kredit von 600'000 Fr. für 3%.
Dies bedeutet,
jährlich müsstest du (600'000 / 100 x 3 =) 18'000 Fr an Zinsen bezahlen.
Auf den Monat
gerechnet wären dies 1'500 Fr. Zinskosten.
Dieses Beispiel dient
nur zur Illustration der vereinfachten Berechnung. In der Praxis zahlst du
meistens mehr als 1'500 Fr. pro Monat, da du ja die Hypotheke abzahlen
möchtest, so dass dir eines Tages das gesamte Haus gehört.
Arten von Hypothekarzinsen
Man unterscheidet
zwischen verschiedenen Arten von Zinsen. Jede Art kommt mit ihren eigenen
Vor-und Nachteilen, und die Wahl sollte schlussendlich aufgrund einer
realistischen Erwartungshaltung gegenüber der Zukunft getroffen werden. Ein
Richtig und Falsch gibt es so gesehen nicht, sondern nur unterschiedliche
Abwägungen.
Festhypothek
Bei einer
Festhypotheke legt die Bank einen bestimmten Zinssatz für eine bestimmte
Periode fest, den du dann bezahlen musst.
Das Gute dabei ist,
dass du mit Sicherheit weisst, wie viel du während dieser Laufzeit jeweils
zahlen musst.
Beispiel: Du wählst
eine Festhypothek für 3% mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Dies bedeutet
während den nächsten 10 Jahren zahlst du jährlich 18'000 Fr. (also gleich wie
beim Beispiel oben)
Saron Hypothek
Saron stehe für Swiss
Average Rate Over Night, und ist ein Schweizer Referenzzinssatz im Zusammenhang
mit Geldmarkthypotheken.
Anders ausgedrückt,
eine Saron Hypotheke ist eine variable Hypotheke, dessen Zinssatz sich am Saron
orientiert.
Ist der Saron
gestiegen, dann steigt auch der Zins deiner Hypotheke, fällt er, so tut es dein
Zinssatz gleich.
Der Vorteil einer
Saron Hypotheke ist, dass diese günstiger als eine Festhypotheke ist und es in
der Regel keine festgelegte Laufzeit gibt.
Beispiel: Nach Prüfung
des derzeitigen Saron und deiner Bonität, erhältst du von der Bank einen
Zinssatz von 1.25%. Das bedeutet für das nächste Quartal zahlst du gemäss
dieses Zinssatzes.
Am Ende des Quartals
wird der Saron erneut angeschaut und ein neuer Zinssatz festgelegt, den du im
darauffolgenden Quartal zu entrichten hast.
Warum ist eine Festhypotheke teurer als eine Variable Hypothek?
Grundsätzlich fährt man mit einer variablen
Hypotheke in jedem Fall günstiger. Dies ist darum der Fall, weil die Bank,
welche dir den Kredit vergibt ihr Zinsänderungsrisiko an dich weitergibt und so
eine tiefere Marge (Profit) verlangen kann.
Anders gesagt: Im Fall dass die Zinsen steigen
(so gesehen die Kosten der Bank) kann die Bank ihrerseits den Zins erhöhen, den
sie von dir verlangt. Sie wälzt somit ihr Risiko ab. Da sie weniger Risiko in
Kauf nimmt, ist es für sie auch nicht nötig eine überaus grosse Rendite dafür
zu erhalten.
Beispiel: Zu Beginn beschliesst du mit der
Bank eine Saron Hypothek von 1% Zins zu nehmen.
Die Bank findet das einen guten Deal, da sie
im jetzigen Niedrigzinsumfeld gerade mal 0.5% Zins zahlen muss. Sie macht somit
0.5% Gewinn (1% Hypotheke - 0.5% Kreditkosten) und das praktisch ohne Risiko.
Nach 1 Jahr erhöht sich nun der Zins, welcher
die Bank zahlen muss auf 1.25%. Da sie dir eine zuvor eine variable Hypotheke
vergeben hat, kann sie nun ihrerseits deinen Zins auf 1.75% erhöhen.
Im Falle einer Festhypothek besteht für die
Bank ein gewisses Risiko, dass das Zinsumfeld steigt, aber sie dir schon einen
gewissen Zins versprochen hat.
Beispiel: Zu Beginn deines Wohnungskaufs
schliesst du mit der Bank eine 5-jährige Festhypothek für 1.5% ab. Zu diesem
Zeitpunkt kann die Bank ihrerseits Kredite für 0.5% aufnehmen. Somit macht die
Bank einen Gewinn von 1%.
Nach 2 Jahren jedoch hat sich die
wirtschaftliche Situation geändert (bsp. Inflation) und plötzlich muss sie für
die Geldaufnahme 1.75% zahlen.
Da sie mit dir eine Festhypothek abgeschlossen
hat, darf sie diesen Kostenanstieg aber nicht an dich überwälzen und muss die
-0.25% (1.5% Hypotheke - 1.75% Kreditkosten) selbst berappen.
In der Praxis stellt die Bank darum sicher,
dass dies in (fast) keinem Fall geschieht. Wie sie das tut? - Indem sie eine
deutlich höhere Marge verlangt.
Während sie bei einer variablen Hypothek mit
0.5% Gewinn zufrieden ist, kann es sein, dass sie bei einer Festhypothek 2-3%
Gewinn verlangt. Diese Marge stellt eine Bandbreite dar, innerhalb welcher die
Bank einen Anstieg grundsätzlich für möglich hält.
Dadurch dass sie von dir einen solch hohen
Zins verlangt, sichert sie sich gegen einen Zinsanstieg ab, der ihr den Gewinn
wegfressen könnte.
Welchen Zins sollte ich nun wählen?
Die Frage welchen Zins man denn am besten
wählt, hängt von einerseits der persönlichen finanziellen Situation ab,
andererseits auch vom momentanen Zinssumfeld.
Wie im obigen Abschnitt erklärt, hängt der
Zinssatz vom Risiko für die Bank ab.
Zur intelligenten Entscheidung ob du nun eine
variable oder eine Festhypotheke abschliessen sollst, müssen wir also dein
Risiko zuerst einschätzen.
Wie die meisten Leute besitzt du
wahrscheinlich keinen Garten aus Geld, darum ist dieser Schritt umso wichtiger.
Ansonsten zahlst du im besten Fall ein paar tausender zu viel, im schlimmsten
Fall verlierst du aber dein Eigenheim und womöglich noch dein Erspartes.
Der grosse Vorteil von einer variablen
Hypothek ist, dass diese immer günstiger ist als eine dessen Zins und Laufzeit
fixiert wurden.
Der Nachteil dabei ist, dass sie sich
jederzeit zu deinen Ungunsten ändern kann.
In einem wirtschaftlichen Umfeld, wo die
Zinsen nach und nach sinken, ist diese Änderung ein Vorteil, da du so immer
weniger und weniger an Zinsen zahlst.
Wenn jetzt aber die Zinsen allgemein steigen,
dann wirst auch du bald mehr Zinskosten tragen müssen.
Somit kommen wir zum eigentlichen Vorteil von
Festhypotheken. Sie geben dir die Sicherheit, dass du während ihrer Laufzeit
nicht plötzlich mehr zahlen musst.
Du erhältst also "absolute" Planungssicherheit in Bezug auf deine Ausgaben.
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